[摘要] 2月6日深圳证券交易所官网信息显示，国内资产证券化业务实行备案制后的首个民营商业地产REITs（房地产信托投资基金）产品今日在深交所正式挂牌交易，该产品也是资产管理新规出台后第一单由基金子公司设立的企业资产证券化项目。
资产证券化探索：新规后首只房地产REITs今挂牌
2月6日深圳证券交易所官网信息显示，国内资产证券化业务实行备案制后的民营商业地产REITs（房地产信托投资基金）产品今日在深交所正式挂牌交易，该产品也是资产管理新规出台后单由基金子公司设立的企业资产证券化项目。
深交所信息显示，此次挂牌交易的“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”（简称“苏宁云创”）分两类出售，其中A类发行规模为20.85亿元，年化率为6.17%，期限不超过18年。B类发行规模23.1亿元，期限不超过4年，但并未设置固定率。
“苏宁云创通过将苏宁云商旗下11家自有门店进行证券化，可以创新资产运营方式，有效盘活存量资产，符合苏宁云商向互联网转型的发展战略。”深交所在公告中表示，“苏宁云创作为将成熟商贸物业纳入证券化标的的场内REITs产品，为商业物业运营管理提供了一种新的业务模式，对行业发展具有典型示范意义。”
但在多位研究过苏宁云创产品架构的机构研究者看来，相比于美国标准的REITs产品，此次发行的苏宁云创虽然具备了多数标准REITs产品的特征，但在产品的流动性、税收优惠等多个方面来看，该产品仍然只能称为一只准REITS产品。
在金融市场相对完善的欧美国家，REITs主要是一种以发行凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合按比例分配给投资者的信托基金。
苏宁云创具备了这样的一些特征。资料显示，苏宁云创的目标资产为苏宁云商持有的位于北京、重庆、成都、武汉、西安、昆明、常州等地的11处优质门店物业。根据苏宁云商去年发布的公告，苏宁云商以旗下的11处物业成立了11家子公司。随后苏宁云商与中信金石基金管理有限公司共同设立的“中信苏宁云创私募投资基金”通过一系列内部重组分别拥有11家项目公司的全部股权和进行结构化分级的债权，并通过11家项目公司间接持有前述11处门店物业。
此后，华夏资本（华夏基金子公司）设立苏宁云创发行资产支持证券，以合格机构投资人（认购金额需要超过100万元）交付的认购资金向苏宁云商收购其持有的优先债的部分权以及“中信苏宁云创私募投资基金”的全部基金份额，从而终实现苏宁云商就该等11处门店物业资产出表。苏宁云创所持有的优先债权及“中信苏宁云创私募投资基金”的基金份额主要来源于项目公司就出租门店物业收取的租金，使得该计划的受益凭证具有准REITs产品的性质。
“若未来立法及政策条件成熟，该计划拟在近年内实现次级受益凭证权益的境内或境外公开发行，或成为中国首例真正意义上的公募REITs产品。”参与创立苏宁云创的金杜律师事务所在报告中表示。
上海房地产研究院研究员严跃进说：“从苏宁云创的模式看，还是以契约型的组织结构呈现在投资者面前。这样一个结构相对松散，本质上和此前一些信托计划等并没有太多差异。”
严跃进对人民网记者表示，从税务减免的角度看，此类产品的征税只需要在分配环节完成，而且纳税频率只需要一次。国外各产品能够通过公司法等制度进行重复征税的减免，但在国内目前还做不到税收的减免，因而很难成立国外标准的公司型REITs产品。
此外，交易场所的限制以及较高的投资门槛，或许也在一定程度上削弱了苏宁云创的流动性。比如，该产品目前只能通过深交所进行交易，并且投资门槛达到了100万元并只针对机构投资者，普通投资者则很难通过此类产品获得。
但严跃进表示，苏宁云创能够挂牌交易仍然具有重大的意义。因为商业物业具有开发周期长、投资额大和回收期长的特点，银行贷款期限和规模无法完全匹配，通过资产证券化的运用有助于商业地产拓宽直接融资渠道，解决商业物业发展所需要的长期资金需求。
“这样一类产品的大意义不在于金融创新，而在于把物业背后的租金资源给予了盘活。”严跃进说。
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